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PRIMEIRO PASSO
Solicitar certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel objeto da negociação, no Registro de Imóveis competente. É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos quinze anos do imóvel, conhecida como certidão quinzenaria. A certidão quinzenaria tem o mesmo custo que uma certidão de matrícula normal e traz maior segurança, pois representa o prazo máximo para usucapião.
É importante que tal documento seja extraído no início da negociação, sendo o documento que servirá de base para a mesma, isto, pois a certidão retrata quem é o proprietário do bem, indica os ônus que incidem sobre o imóvel ou sobre seu proprietário e todo o histórico do bem, o que, dependendo do que foi verificado na certidão, pode gerar a certeza da compra ou a desistência da mesma.
Na prática, vemos que, infelizmente, a certidão somente é extraída para a lavratura da escritura, momento em que o negócio já está formalizado, às vezes até com pagamento de sinal ou parcelas, o que traz diversos prejuízos às partes se resolverem pela desistência do negócio.
SEGUNDO PASSO
Com a certidão em mãos, deverá o interessado na compra proceder a uma leitura cuidadosa na descrição do imóvel e em todos os atos que compõe a história do imóvel. Em caso de dúvidas na interpretação deste documento, para solucioná-las poderá o interessado ser dirigir à esta serventia, fazer contato telefônico ou mesmo proceder a contato via site, pois nossos escreventes especializados os atenderão com presteza e eficiência.
Cumpre salientar que estas informações são fornecidas indistintamente e gratuitamente à todos aqueles que procuram nossos serviços, mesmo que somente à título de consulta.
TERCEIRO PASSO
Para que a compra do bem imóvel seja o mais segura possível, importante se faz a investigação de eventuais ações que o proprietário atual e os proprietários anteriores tenham contra si, pois estas podem repercutir sobre a venda.
Apesar de a certidão extraída do Registro de Imóveis conter todas as informações com relação ao bem imóvel, nem sempre as ações que correm contra o proprietário e seus antecessores estão publicadas na matrícula, tendo em vista a inércia dos credores.
Além disso, também será de suma importância a extração de certidões referentes à eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e taxas devidos pelos imóveis urbanos à Prefeitura Municipal, ITR e CCIR devidos pelos imóveis rurais à Receita Federal e ao INCRA respectivamente e ainda, taxas condominiais. Estas dívidas são chamadas de “proepter rem“, ou seja, oneram o imóvel e não seu proprietário, sendo que se você adquirir um imóvel com tais débitos assumirá também a responsabilidade por eles.
Assim, orientamos que as certidões sejam extraídas da seguinte forma:
PESSOAS FÍSICAS
Quando os proprietários forem pessoas físicas, extrair todas as certidões abaixo, no local do imóvel e no domicílio do proprietário. Em sendo marido e mulher, extrair de ambos, em sendo proprietários em condomínio civil, extrair de todos eles.
PESSOAS JURÍDICAS
Quando o proprietário for pessoa jurídica deve ser solicitada cópia autenticada do contrato social e a última alteração contratual registrada, para se verificar quais certidões devem ser extraídas desta.
Em regra, deverão ser extraídas certidões no local do imóvel, na sede e nas filiais da empresa e ainda extrair certidões dos sócios ou representantes legais, especialmente as criminais.
CERTIDÕES ESCLARECEDORAS
Sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há necessidade de se extrair também certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação como o valor da causa, do pedido e o imóvel objeto da lide, se for o caso. Com estas certidões será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.
IMPORTANTE
Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de Loteamento ou Incorporação registradas, a maioria da documentação abaixo estará arquivada na serventia da circunscrição do bem, sendo possível a visualização direta e gratuita por qualquer interessado, que ainda será auxiliado, em qualquer dúvida quanto à documentação, por escrevente especializado que acompanhará a consulta.
Se o registro do loteamento ou da incorporação for antigo, contando com mais de seis meses, recomenda-se também a extração de certidões atualizadas.
RELAÇÃO DE CERTIDÕES
a-) Certidões negativa de débitos fiscais:
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União – se positiva, impede a alienação.
a.2-) INSS (finalidade 4) – se positiva, impede a alienação.
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado.
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município.
a.5-) FGTS.
b-) Distribuidor da Justiça Federal.
c-) Distribuidor da Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.
d-) Distribuidor do Fórum Trabalhista.
e-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos.
f-) Se imóvel urbano - Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).
g-) Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical – solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.
h-) Se imóvel rural – comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante do pagamento do CCIR do último exercício vigente.
OBSERVAÇÃO – Das certidões acima, diversas podem ser extraídas gratuitamente pelo interessado através do endereço virtual do respectivo órgão, cujos Links seguem abaixo:
Receita Federal:
http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1
INSS:
http://www010.dataprev.gov.br/cws/contexto/cnd/cnd.html
FGTS:
https://webp.caixa.gov.br/cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPesquisa.asp
Justiça Federal:
http://www.jfsp.gov.br/certidao_online.htm
Débitos municipais do imóvel:
http://www.sjc.sp.gov.br/sf/cer_index.asp?tipo=1
ITR - Imóvel Rural:
http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CertInter/NIITR.asp
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